La prima, la tasa y el plazo definen tu cuota, y la cuota define el ingreso que te pide el banco. Te mostramos el cálculo con un ejemplo real.
La pregunta más común antes de comprar vivienda no es el precio, sino la cuota: ¿cuánto voy a pagar al mes y me lo va a aprobar el banco? La respuesta depende de cuatro números que conviene entender antes de visitar proyectos.
Los cuatro números que definen tu cuota
- Precio de la vivienda.
- Prima: lo que pagas tú. Mientras más alta, menos te presta el banco.
- Tasa de interés: varía según el banco, el tipo de vivienda y tu perfil.
- Plazo: los años en que pagas el préstamo. Más plazo baja la cuota, pero pagas más intereses en total.
Un ejemplo con números
Tomemos un apartamento de 1 habitación de USD 109,015, como el precio de entrada de Maya Residences. Con una prima del 20% (USD 21,803), el banco financia USD 87,212. A una tasa de referencia de 9.75% anual y 20 años de plazo, la cuota queda en unos USD 827 al mes.
Así cambia esa cuota si mueves el plazo:
- 15 años: unos USD 924 al mes.
- 20 años: unos USD 827 al mes.
- 25 años: unos USD 777 al mes.
Y así cambia si mueves la prima, a 20 años:
- Prima de 10%: unos USD 931 al mes.
- Prima de 20%: unos USD 827 al mes.
- Prima de 30%: unos USD 724 al mes.
La cuota de estos ejemplos es solo capital e intereses. El banco suma los seguros de vida y de daños, que dependen de tu edad y del valor de la vivienda.
Cuánto ingreso piden los bancos
Los bancos comparan la cuota con tu ingreso mensual. Cada banco tiene su política, pero como referencia la cuota suele quedar entre el 30% y el 40% del ingreso. Para la cuota de USD 827 del ejemplo, eso significa un ingreso familiar de entre USD 2,070 y USD 2,760 al mes, aproximadamente.
Ese porcentaje considera también otras deudas: si ya pagas un carro o tarjetas, el banco las resta de tu capacidad de pago.
Qué más revisa el banco
El ingreso es el primer filtro, pero no el único. Antes de aprobar un crédito, el banco también revisa:
- Tu historial crediticio: cómo has pagado préstamos y tarjetas, según la Central de Información Crediticia de la CNBS y los burós privados.
- La estabilidad de tu ingreso: el tiempo en tu trabajo actual o, si tienes negocio propio, los estados financieros o de cuenta de los últimos meses.
- Tu edad y el plazo: la suma de los dos tiene un límite en cada banco, porque el préstamo debe terminar de pagarse antes de cierta edad.
- El avalúo de la vivienda: el banco presta sobre el valor que determina su perito.
Lempiras o dólares
Muchos proyectos se cotizan en dólares, pero la mayoría de familias gana en lempiras. Puedes financiar en cualquiera de las dos monedas, según lo que ofrezca el banco. Si tu ingreso es en lempiras y el préstamo en dólares, la cuota en lempiras cambia con el tipo de cambio. Si ganas en dólares, por ejemplo porque trabajas fuera del país, financiar en dólares puede ser más estable. Pide al banco las dos opciones y compara tasa y plazo.
Cómo mejorar tus opciones
- Sumar ingresos: muchos bancos permiten un codeudor, como tu pareja.
- Aumentar la prima: comprar en preventa te da meses para completarla en cuotas.
- Alargar el plazo: baja la cuota, aunque sube el costo total.
- Bajar otras deudas antes de solicitar el crédito.
- Comparar bancos: en este ejemplo, pasar de 9.75% a 8.5% de tasa baja la cuota unos USD 70 al mes.
Gastos que no son la cuota
Al presupuestar, incluye los gastos de cierre (honorarios notariales, impuestos de traspaso y avalúo), los seguros del préstamo y, en apartamentos o residenciales cerrados, la cuota de mantenimiento.
Preguntas frecuentes
¿Puedo usar mis aportaciones del RAP?
Si cotizas al Régimen de Aportaciones Privadas (RAP), pregunta en tu banco o directamente en el RAP si puedes usar tus aportaciones o acceder a sus programas de vivienda. Las condiciones dependen de tu tiempo de cotización.
¿Cuánto tarda la aprobación?
La precalificación suele tomar pocos días si llevas todos los documentos. La aprobación final llega cerca de la entrega, después del avalúo.
¿Me conviene una cuota más baja a más años?
Una cuota más baja te da margen cada mes, pero pagas más intereses en total. Muchos bancos permiten abonos extraordinarios a capital: puedes tomar un plazo largo y adelantar pagos cuando tengas ingresos extra. Confirma antes que tu banco no cobre penalidad por hacerlo.
Calcula tu caso
Con la calculadora de cuota hipotecaria puedes probar distintos precios, primas, tasas y plazos. Si ya tienes un proyecto en mente, un asesor puede ayudarte a armar el plan de pago y a precalificar con el banco.
